Developerské projekty a jejich financování

Michal Malaník je český makléř a developer, který působí především ve Zlínském kraji. Vystudoval Právnickou fakultu Masarykovy university v Brně a téma jeho diplomové práce jej zaválo do světa realit. Znalosti práva ve své práci využívá denně a nyní se nejvíce věnuje developrským projektům, ve kterých se zaměřuje především na lokality, které jeho klientům usnadní život a ušetří drahocenný čas.

Jak se právník dostane k výstavbě bytových domů?

Před 13ti lety jsem začal pracovat v realitách pod značkou Remax kvůli tomu, že moje diplomová práce na právnické fakultě v Brně, kde jsem studoval, byla na téma Franchising jako způsob podnikání. Takže jsem se začal intenzivně zabývat Franchisovými systémy. U realitní kanceláře jsou poměrně nízké náklady na vybudování firmy řekněme s neomezenými možnostmi příjmů. A jelikož je Remax  největší realitní franchíza na světě a já mám ke Spojeným státům americkým blízko i soukromě, tak to byla jasná volba, jako Jihlavanka (směje se Michal). V roce 2010 jsem koupil franchízu Remaxu tady ve Zlíně a začal jsem pracovat pro developery čistě jako prodejce. Po cca 4 letech práce pro developery kdy se mi toto prostředí dostalo pod kůži jsem nabyl dojmu, že být developerem zvládnu také a šel jsem do toho.

Práci právníka jste tedy nedělal?

Nikdy, a ani v budoucnu tuto práci dělat nebudu.

Jakou jste měl představu o své budoucí práci jakožto student?

Nikdy jsem nechtěl být advokát, soudce ani státní zástupce. Pro mě je to moc málo dynamické. Vždy jsem chtěl dělat nějaký business. Třeba být korporátní právník, to mě lákalo. Ale, osud mne zavál jinam…

Ale znalosti z oblasti práva se vám ve vaší práci určitě hodí?

Znalosti z oblasti práva využívám ve své práci každý den. Ale právní vzdělání využívám ve velmi úzkém segmentu, a to je stavební právo a realitní právo. Hodně mi to v realitním businessu pomáhá z hlediska investic, půjček, zástav, exekucí a insolvencí. Je to ale pouze promile z celého právního světa.

Kolik projektů a jednotek bytů vaše firma postavila za posledních 5 let?

V Bratislavě jsme postavili 80 bytů, v Uherském Hradišti 68 bytů a v Kroměříži též 68 bytů. Ve Zlíně jsme předělávali hotel na garsoniéry a tam jsme udělali 84 bytových jednotek. Pak jsme stavěli bytovku na Zálešné ve Zlíně, tam je celkem 32 bytů a bytovku o 15 bytech také ve Zlíně na Lešetíně. Ve Zlíně máme na kontě ještě bytový dům Čepkovská a tam je 20 bytových jednotek. Takže za posledních 5 let jsme dokončili 7 projektů o 367 bytech. A jeden projekt je těsně před dokončením, a ten čítá 130 bytových jednotek. Takže za 5 let máme na kontě 8 projektů.

Je rozdíl ve výstavbě v roce 2023 a v roce 2018? Je rozdíl v ceně výstavby za 1m² nebo výkup pozemků? Jak se podle vás změnil trh?   

V roce 2018 byla cena pozemku na výkup mnohem nižší. Řekl bych o desítky až stovky procent než je tomu v roce 2023. Pokud se budeme bavit o ceně výstavby, tak jsme také někde úplně jinde. Na některých stavbách jde o dvojnásobek ceny, tedy náklady na výstavbu vzrostly o 50 až 100% oproti roku 2018. Za těch 5 let přišla pandemie, a tato situace narušila dodavatelské řetězce. V covidové době byly neuvěřitelně levné peníze. Prodávalo se za jakoukoliv cenu, hypotéky byly za 1,70% a na nemovitosti se stály fronty. Domy se dražily v dobrovolných aukcích. Bylo téměř jedno za kolik se 1 m² bytu prodával když se stavěl. Dodavatelé samozřejmě viděli to, že se 1m neprodává za 70 000 Kč 1 m²,  ale za 100 000 Kč 1 m². Dnes se ve Zlíně prodává 1 m²  dokonce za 130 000 Kč. Takže vzrostly ceny za materiál i za práci. A s vysokou cenou nemovitostí se vymrštila i cena pozemků, prodejci pozemků se s tou vlnou vysokých cen prostě svezli. S cenami nemovitostí zahýbaly i ceny energií v posledních 2 letech. Před 2 lety byla již zavřená Bohemia Energy a tím to začalo. A válka na Ukrajině to celé neuvěřitelně podtrhla. Velké množství materiálu se vyrábělo na Ukrajině nebo se materiál dovážel z Ruska a z dalších zemí, které jsou v konfliktu namočené. Takže cena je o 50 až 100% vyšší jak u pozemků tak u výstavby. A díky inflaci která stoupá neočekávám, že by v budoucnu ceny nemovitostí výrazně klesly. Možná o pár procent ano…

Co nový stavební zákon, ulehčí výstavbě? Bude přínosem?

Mám za sebou několik školení, jak na ministerstvu, tak u renomovaných právních kanceláří, které se tím zabývají a které byly i u přípravy nového stavebního zákona. Upřímně na toto neumím dost dobře odpovědět. Mám obavy, že účinnost zákona která má být odložena k 1.7.2024 se nestihne kvůli digitalizaci. Úřad pro ochranu hospodářské soutěže v uvozovkách shodil výběrové řízení na dodavatele digitalizace. Jestliže Ministerstvo pro místní rozvoj před koncem roku 2023 ještě nemá dodavatele na systém pro digitalizaci, tak mám velké obavy že k nabytí účinnosti nového zákona k 1.7.2024 nedojde. Ovšem podle mého názoru je celkový záměr a nový zákon výborný. Zákon by měl zrychlit a zjednodušit průběh stavebního řízení a tím by mohla klesnout cena výstavby. Ale ještě chybí spousta prováděcích předpisů a nikdo neví, jak zákon v praxi bude fungovat.

Vaše společnost Remax Via uzavírá stovky obchodů ročně, je podle vás krize a v čem ji spatřujete? Nebo se jen selektuje trh?

Krize určitě byla v období od února 2022 do cca května 2023. V tomto období se diametrálně změnila situace v postcovidovém období. Kvůli cenám energií velmi vzrostly stavební náklady. To bylo období kdy se nevědělo co se bude dít. To co se dělo kolem železa, oken, polystyrenu a dalších energeticky náročných  provozů bylo úplně nesmyslné. Potkaly se vysoké ceny za práci a za materiál. A hypotéky, které byly vždy kolem 2% se vyšplhaly až na 8%. Takže na období cca 1 roku kupující téměř zmizeli. Nevědělo se jestli sem přijedou tanky, kolik budou stát energie a tak dále. Nicméně tanky tady nejsou, přežili jsme zimu a lidé bydlet musí. Krize byla obrovská, neprodávalo se téměř nic. Ale poté se přestala zvedat základní úroková sazba ČNB a jsou informace, že by měla pomalu klesat. Od čehož se odvíjejí hypoteční úvěry, tak lidé začali zase nakupovat nemovitosti. A od května 2023 se opět daří prodávat. Trh je stále ještě na straně kupujících. Není to jako předtím, kdy si mohli vše určovat prodávající. Prodávají se novostavby i takzvané secondhandové nemovitosti. Prodává se za ceny, které začínají odpovídat trhu a ne za nesmyslně vysoké částky, jako tomu bylo před 2 lety.

Myslíte si, že můžeme očekávat výrazný pokles cen nemovitostí?

Žádná revoluce se nekoná, tedy alespoň ne ve Zlínském kraji. V roce 2008 až 2011 trh spadl tak, že nemovitosti byly v té době i o 30% nižší. To myslím si nemůžeme očekávat.

Budou hypotéky zase ve starých kolejích? Nebo to je již nereálné?

Lidé přišli na to, že pokud teď dostanou hypotéku, tak do budoucna je čeká zřejmě nižší splátka. Protože dnes jsou hypotéky řekněmě do 6% a za 2 roky by mohly být do 4%, to je moje očekávání. Jestliže dnes má někdo splátku 30 000 Kč, tak za 2 roky může čekat splátku 25 000 Kč a pak třeba 22 000 Kč.

Je krize zažehnána?

Krize byla velká, ale teď už se nálada mění a daří se nám prodávat. Téměř vše co máme v nabídce má své zájemce, pokud je ovšem dobře nastavená cena. Je ale těžké dostat z hlav lidí to, že již nejsme v roce 2021. Jestliže jejich soused v roce 2021 prodal dům za 8 milionů, tak teď ho za tu cenu prostě neprodá, ale prodá ho třeba za 7 milionů. V roce 2021 byla hypotéka pod 2% a měsíční splátka činila 15 000 Kč. V roce 2023 se hypotéky vyhouply na 8% a splátka na 30 000 Kč. A to je diametrální rozdíl. Každopádně peníze už nikdy nebudou tak levné. V realitách jsem už dlouho a je to taková sínusoida. Jsou období kdy se prodává všechno a pak se zase neprodává nic. Je to zcela normální. Ale teď zase stoupáme, což je dobrá zpráva.

Pokud jde o dostupnost hypoték a dostupnost vlastního bydlení, je rozdíl v tom co bylo před 10ti lety a co je teď?

V mediálním prostoru se argumentuje tím, že před 20ti lety byly také hypoteční úvěry 5,5% a v devadesátých letech byly úvěry i přes 10%. To jsem ještě za sebou tahal kačera, ale slyšel jsem to a dohledal jsem si to. Jenže problém je v tom, že v době kdy byly v roce 2005 úrokové sazby řekněmě 5%, tak typický baťovský půldomek s přístavbou a po rekonstrukci ve Zlíně stál 3 500 000 Kč. A splátka při 5% hypotéky na 3 500 000 Kč je něco jiného, než splátka při úrokové sazbě 5,7%, kdy stejný domek dnes stojí 7 500 000 Kč. Takže je to velký rozdíl. Na hypotéky dosáhne rozhodně méně lidí. Vlastní bydlení bude postupně více nedostupné. Posledních 30 let kolem sebe slyším, jak všichni chceme žít jako v Německu nebo v Rakousku. Ale mám pocit, že si Češi vyzobávají jen to co se jim líbí. Pokud se pojedete podívat do Vídně, do Berlína, do Frankfurtu nebo do Mnichova, tak tam vlastnické bydlení je minorita. Majorita lidí žije v nájemním bydlení, protože na vlastní bydlení nedosáhnou. A myslím si, že tímto směrem jde i Česká republika. Pokud se budeme bavit o Zlínském trhu, tak rodina, která bude chtít slušně bydlet na dobré lokalitě v pěkném domě pokud nemá 10 milionů, tak nemá šanci. A pokud bude rodina chtít bydlet v pěkném novém bytě 4+kk kolem 90 m² s terasou a s parkovacím stáním, tak je také na ceně 10 milionů. Jestli nebudou chtít bydlet někde za městem. Abyste dosáhli na hypotéku 10 milionů, musíte mít tak 3 miliony z vlastních zdrojů. 20% pro banku a 1 milion na kuchyň a další vybavení. Našetřit 3 miliony korun z vlastních zdrojů při dvou dětech a dnešních nákladech je nereálné. Takže vlastnické bydlení bude devizou bohatých lidí, nebo lidí kteří něco zdědí. Nůžky se rozevírají mezi skupinou, která si může dovolit vlastní bydlení a skupinou, která na to nedosáhne. Je zde i velká skupina lidí, kteří byty skupují na investici a ženou lidi do nájmu.

Kdy jste vy dosáhl na své vlastní bydlení? A kdy lidé nejčastěji žádají o hypotéku?

Já jsem v nájmu žil do svých 38 let a nepovažuji to za něco, za co bych se měl stydět. Není potřeba si hned kupovat vlastní bydlení. Žadatelé o hypotéky jsou většinou lidé kterým je přes 30 let a šetří od té doby, co začali pracovat. Dnes má vyšší plat řemeslník než třeba státní zaměstnanec, který vystudoval vysokou školu a začal pracovat později. Věk žadatelů o hypotéku se zvyšuje.

Jsou nemovitosti na venkově podstatně levnější než ve městech? Na takové domy lidé ještě dosáhnou?

Bavíme se o východu Moravy, o periferii. Když pojedete 30km za Zlín, tak za 4 miliony pořídíte krásný dům na bydlení. Ovšem musíte myslet na to, že pokud pracujete ve Zlíně a máte 2 děti a budete bydlet 30km za Zlínem, tak najedete minimálně 60km denně pokud budete jezdit jedním autem. Odhadem najedete minimálně 15 000 km ročně. Takže vás to vyjde cca na 100 tísíc Kč ročně co se týká pohonných hmot, pneumatik, a amortizace auta. A když si vezmete hypotéku na 30 let, tak za 30 let projedete 3 miliony korun a kde je ten čas, který jste strávili v za volantem? Nemovitost, která na venkově stojí 4 miliony korun vás ve výsledku vyjde na 7 milionů korun. Ale rozumím tomu, že na osmi milionovou nemovitost se lidé dneska nedostanou. Protože banka po nich chce minimálně 20% vlastních zdrojů. Ale pokud máte slušný příjem, tak takovou hypotéku dostanete.

V dnešní době je možnost pracovat z domova, to situaci ulehčuje?

Samozřejmě, spousta lidí pracuje na home office a do práce může dojíždět jednou v týdnu. A mnoho lidí vyhledává právě venkov, kde lišky dávají dobrou noc a mají klid od městského shonu. Takže proč ne? Mám klienty, kteří před mnoha lety koupili byt v Praze kde mají lepší práci, a odešli ze Zlína, ale díky home office se vracejí zpět na Moravu. Do práce mohou dojíždět jednou týdně, mají předškolní děti a nechtějí, aby chodily do školy v Praze. Byt, který před mnoha lety koupili v Praze za 8 milionů prodají nyní za 15 milionů, a ve Zlíně si za takovou cenu koupí byt jednou tak velký.

Jaké financování používají vaše společnosti? Vím že máte kombinaci bankovních a nebankovních úvěrů.

Nebankovní peníze používáme na rychlé výkupy nemovitostí a případně na akvizice pozemků či brownfieldů budov pro developerské projekty. Banka vám v začátku nepůjčí moc peněz a v žádném případě nepůjčí 100% částky na nákup nemovitosti kterou zbouráte a místo ní postavíte bytový dům. Dost často bouráme rodinné domy a místo nich stavíme bytovky.

Jsou nebankovní úvěry výhodnější? V čem tkví jejich výhody?

Nebankovní úvěr je o něco dražší, má vyšší úrokovou sazbu, ale je flexibilnější než bankovní úvěr a peníze dostanete neuvěřitelně rychle.  My si bereme úvěry od firmy AGENIUS FINANCE, a ti jsou schopní nám poskytnout až 100% kupní ceny na výkup nemovitosti, což je u banky nemyslitelné. Díky rychlému úvěru jsme schopní rychle odkoupit pozemek či nemovitost na výstavbu našeho projektu.  Vyřídíme stavební povolení, stavební projekci a v druhé fázi do našeho projektu může naskočit banka, která nám poskytne úvěr na výstavbu bytového domu a případně vyplatí nebankovní subjekt, který nám pomohl při akvizici nemovitosti a pozemku. Máme-li zrealizovaný 20 až 30% předprodej bytů klientům, tak již můžeme s bankou jednat o lepších podmínkách úvěru a nebankovní peníze můžeme refinancovat.

Financujete nebankovními úvěry pouze své developerské projekty?

Ne pouze developerské projekty. Další věc, která je díky nebankovním, úvěrům od AGENIUS FINANCE zajímavá je to, že my jako realitka za nebankovní peníze vykupujeme nemovitosti, zrekonstruujeme je a následně je prodáváme koncovým klientům. Úroky z úvěru platíme průběžně a po prodeji nemovitosti úvěr splatíme. To je obrovská výhoda financí od AGENIUS FINANCE. Od banky byste nikdy nedostali 100% částku a tak rychle. Když narazíte na byt, který někdo prodává za 3 900 000 Kč tak díky nebankovnímu úvěru od Ageniusu můžete nabídnout částku 3 300 000 Kč a do šesti týdnů můžete byt zaplatit než to projde přes katastr. Spousta lidí na takovou nabídku kývne. My byt zrekonstruujeme a prodáme ho o půl milionu nebo o milion dráž. Záleží na velikosti bytu a na lokalitě.

Jaký je rozdíl v rychlosti poskytování úvěrů u nebankovního a bankovního úvěru?

S bankou probíhá vyjednávání o úvěru cca 3 měsíce. S Ageniusem jednáte 3 minuty, když to ad absurdum přeženu. Peníze od Ageniusu můžete mít řekněme za 5 týdnů. U banky za 3 měsíce.

O kolik jsou procentuelně dražší nebankovní úvěry?

Nebankovní peníze jsou cca o 5% dražší než bankovní. Ale díky nebankovním financím můžete realizovat obchody, které vám ty peníze přinesou zpátky.

Dá se nebankovní úvěr splatit předčasně a zdarma?

Ano, to je další výhodou nebankovního úvěru. Předčasné splacení úvěru zdarma.

Jakou další výhodu byste u nebankovních financí vyzdvihl?

V bance se nikdy o úvěru nebavíte s majitelem banky nebo s vrcholovým managementem. Jde o jasně daný proces, ze kterého se nedá uhnout. U nebankovního financování jde o živý mechanismus, se kterým se dá pracovat. Jednáte s majitelem firmy, který vám může vyjít vstříc když potřebujete a jsou k tomu dobré podmínky. Proces schvalování je opravdu diametrálně odlišný.

Kdy se nebankovní financování nevyplatí?

Například u velkých peněz a u dlouhodobých projektů se nebankovní financování tolik nevyplatí. Je to perfektní na rychlý výkup a rychlý prodej.

Jak celý proces plánování výstavby probíhá?

Nejprve máte nějakou vizi, že koupíte nemovitost, kterou máte v úmyslu zbourat. Za peníze firmy Agenius Finance nemovitost koupíte a platíte splátky i s úroky. Vyřídíte stavební povolení a buď si navýšíte úvěr u Ageniusu a za něj postavíte bytový dům. Nebo si půjčíte od banky či výstavbu uděláte za peníze klientů, kteří za byty zaplatí nějaká procenta předem. Případně můžete nakombinovat všechny tyto tři možnosti.

Jak dlouho trvá realizace jednoho projektu?

Od nápadu až po realizaci je to minimálně 3 až 5 let. Jsou projekty, které jsem začal cca v roce 2017 a ještě jsme nekopli do země. Protože povolovací proces je někdy velmi dlouhý. Projekt 130ti bytových jednotek tady ve Zlíně jsme začali v roce 2016 a dokončen bude na jaře 2024. A to jsme relativně rychlí.

A jak vypadá krátkodobý projekt?

Koupím byt za 3 300 000 Kč. Opravy bytu mě vyjdou na 500 000 Kč. Na úrocích zaplatím 200 000 Kč. Byt prodám za 4 800 000 Kč a během roku je hotovo.

Podle jakého klíče tipujete financování daných projektů? 

Podle toho, jak prodávající spěchá. Pokud nespěchá a je prostor úvěr řešit s bankou, tak to řešíme s bankou. Pokud prodávající spěchá, a nebo pokud banka projektu nedůvěřuje, pak je lepší využít nebankovní peníze.

Je AGENIUS FINANCE dobrý úvěr? Proč právě oni a ne třeba konkurence?

Je to určitě dobrý úvěr. Jak jsem již zmiňoval, půjčí až 100% částky a je zde rychlý proces schvalování. Navíc ve firmě vládne velmi přátelské prostředí. V průběhu úvěru se můžete domluvit na změnách úvěru. A je možnost předčasného splacení zdarma. Nemovitost, kterou jsem koupil v září a v říjnu má již v listopadu svého kupce. Takže koupíte byt a do 4 měsíců ho se ziskem prodáte a nečerpáte peníze z Ageniusu 2 roky, jak bylo nastaveno, ale pouze 4 měsíce. U spousty jiných společností toto není možné.    

Jaký máte celkový obrat ve výstavbě a jaký v realitní činnosti? 

Nyní dokončujeme projekt, který má rozpočet přes půl miliardy bez DPH. Roční obrat závisí na tom, kdy inkasujeme peníze. Ale bavíme se o stovkách milionů korun ročně co se týká developerské činnosti. V realitní činnosti jde o obrat v desítkách milionů korun za rok. Ale bavíme se čistě o zprostředkovatelské činnosti.

Řada lidí si stěžuje, že byty jsou drahé. Stavitelé namítají, protože se nestaví. Na druhou stranu, největší realitní portál v české republice letos překonal hranici 100 tisíc inzerátů. Je to nejvíc nabídek v historii. Trh stojí, nebo jak tomu rozumět? Kde je pravda?

Když se teď podíváme na portál www.sreality.cz tak je tam 99 497 nabídek. Takže se začalo prodávat. Asi 2 roky se téměř neprodávalo a na trhu se objevila spousta nemovitostí, tak proto ze 70 tisíc vzrostl počet nemovitostí na 100 tisíc. Je potřeba říci, že některé nemovitosti jsou na portálu i několikrát. Jedna nemovitost se na sreality.cz objevuje jako rodinný dům, jako chalupa a zároveň jako kancelářské prostory. S tím je potřeba počítat. To že se nestaví je pravda, mnoho projektů bylo odloženo. Zmizeli kupující a narostly náklady. Já jsem byl nucen také jeden prestižní projekt přibrzdit. A ceny materiálu a stavebních prací téměř neklesají. Není zde tedy prostor pro výrazné zlevnění nemovitostí.

Kolik bytů přibližně v Čechách chybí kvůli nízké výstavbě?

Téměř v každém větším městě chybí tisíce bytů. Když se budeme bavit o Brně či o Praze, tak tady chybí tak sto tisíc bytů na to, aby se pokryla potřeba aglomerací. Ale developeři nejsou schopni to pokrýt, protože naráží na územní plány, na památkovou zónu či na výškovou zonaci. Povolovací proces výstavby může trvat i 10 let a nikdo se nad tím nepozastaví. Když stihnete projekt od nápadu až po kolaudaci do 4 let, tak jste velmi rychlí. Samotná výstavba trvá tak 2,5 roku. Vše ostatní je schvalovací proces. Pokud je zde široký okruh účastníků řízení, tak se lidé odvolávají, což je takový český národní sport. A pak vše trvá opravdu dlouho. Český právní řád je v tomto směru velmi děravý. Stačí na papír A4 bez vysvětlení napsat že se odvoláváte, tečka.

Je nějaké další řešení, jak lidé mohou dosáhnout na své vlastní bydlení?

Energie se zastropovaly a lidé s odřenýma ušima splácí hypotéky. Takže to ještě jde. Začíná se ale hovořit o takzvaných mezigeneračních hypotékách.

Co je to mezigenerační hypotéka?

Když chcete slušné bydlení ve Zlíně, tak vás to vyjde cca na 10 milionů. Hypotéku si vezmete na 30 let, abyste byli schopni splácet. U mezigenerační hypotéky jde o hypotéku třeba na 50 let. To znamená, že závazek se přenáší na vaše děti. Dejme tomu, že u takové hypotéky na 30 let musíte platit splátku 40 tisíc měsíčně. A u mezigenerační hypotéky bude splátka 25 tisíc měsíčně a lidé to zvládnou. A není nikde řečeno, že děti pak hypotéku musí splácet. Nemovitost mohou prodat. Ale tyto hypotéky jsou legislativně teprve na začátku.

Jak přistupujete k projektům bytů? Co je podle vás opravdu důležité, aby se lidem bydlení líbilo

Nejdůležitější je lokalita. Když chcete prodat nemovitost rychle a dobře, potřebujete pouze skvělou polohu.

Jaká lokalita je podle vás nejlepší?

Já jsem zastáncem center měst kvůli dostupnosti všeho. To, co dnes současný člověk nemá je čas. Tlak společnosti je větší a větší, člověk pracuje mnohem více než třeba před deseti lety. Možnosti dnešního světa jsou mnohem větší než před třiceti lety. Když zmíníme kroužky pro děti, cestování, zábavní parky, kina, restaurace…  Za mých mladých let nebyly aqua parky, nebyla multikina, nebyly sociální sítě, nebyla elektrokola, neexistoval florbal, a tak dále. Je lepší bydlet v centru města než 30 km za Zlínem a strávit každý den v autě hodinu až hodinu a půl. Ten čas můžete věnovat sobě v posilovně, čtení knížky, nebo se můžete věnovat dětem. Je to lepší než stát v zácpě na silnici a troubit na ostatní. Proto říkám, že nejdůležitější je poloha bytu či domu. Jsem také zastáncem zahušťování městských sídel, protože pak funguje infrastruktura, uživí se kavárna, uživí se pekárna. Otevírají se dětské skupiny, funguje hlídání dětí a tak dále. Dítě může sednout na kolo a dojet si po cyklostezce na nějaký kroužek. Pokud bydlíte za městem a máte 2 nebo 3 děti, tak z vás budou taxikáři. Mám známé a přátele, kteří takto bydlí za městem a mají s manželkou pouze sdílený kalendář, kde je napsáno, kdy, jakému dítěti kde končí nebo začíná volejbal nebo kreslení. Je to časově velmi náročné. A mám pocit, že aut je všude čím dál tím víc. Než projet kolem Brna tak to budu rychleji v Itálii. A to nemluvím o tom stresu, když hledám parkovací místo.

Děláte byty hodně prostorné?

Byty děláme na zakázku. Byty se dají spojovat, když chce někdo velmi prostorný byt. Jsou klienti, kteří utratí za velký byt 25 milionů. Když se jich zeptám, proč si raději nepořídí rodinný dům, tak řeknou že nechtějí. Nemají čas na to starat se o dům a o zahradu. Chtějí mít klid. Jinak děláme primárně malometrážní byty a klienti jsou spokojení. Za dobrou cenu koupí krásný byt.

Prodávají se nové byty rychle? Nebo je prodej kvůli krizi delší?

Doba prodeje se prodlužuje kvůli situaci, která nyní je. Kvůli nedostupnosti hypoték.

Budou ceny nemovitostí stále stoupat?

V mých očích ano. Já jsem o tom přesvědčený a myslím si, že výrazně.

Kupují byty hodně cizinci?

Tady ve Zlíně ne. V Praze ale určitě ano.  

Byl jste 2x makléř roku, ocenění vám předával v Las Vegas ředitel a majitel značky RE/MAX. Budete makléřem roku i po třetí? 

Těžko říci, asi ne. V té době, kdy jsem toto vyhrál jsem realitní činnost dělal jako svou hlavní činnost. Dnes se věnuji i spoustě dalších věcí, jako třeba developerské činnosti a podobně. Takže spoustu zakázek předávám jiným makléřům. Už tomu nevěnuji 100% svého času, takže se to asi již nepovede.

Jak jste se dostal k tomu, že jste se stal makléřem roku?

Měl jsem největší obrat za rok ze všech makléřů Remax v České republice.

Co podle vás chybí dnešním makléřům. Je to příležitost, odvaha nebo disciplína? Poradíte jim? 

Příležitostí je hodně. Makléř musí být hlavně podnikatel a musí si být vědom rizika podnikání. Než na začátku rozjedete realitní podnikání, tak jste 6 až 12 měsíců bez příjmů a musíte vynaložit velké úsilí na rozjezd. Takže to chce odvahu. V momentě, kdy se na trhu zorientujete a stane se z vás realitní makléř, tak je nutné se přehoupnout z průměrného makléře na elitního makléře, a to je druhá odvaha. A je to o tom, jestli této činnosti budete věnovat 120% svého času. Jde o vaše velké nasazení. A další věc je, jestli si troufnete půjčit si peníze na nemovitost a jít do rizika, že nemovitost neprodáte dobře. Nebojte se jít do rizika, kupte, zrekonstruujte a prodejte. Pokud pro to máte cit a umíte počítat, tak se na tom dá vydělat velký peníz. I za pomoci třeba společnosti Agenius. Ale je to samozřejmě vždy risk. Je zde směnka, je zde osobní ručení. Musíte si umět spočítat nákupní cenu, úroky, potencionální rekonstrukci a tak dále.